Les Règles de Majorité pour décider en Assemblée Générale

C'est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance à l'AG. 

Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. 

En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.

Pour mieux comprendre :

• Un immeuble en copropriété comporte 1 000 tantièmes.
• Au moment de l’AG, les voix des copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 600/1 000ème .
• Une résolution relevant de la majorité simple est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient :
  • 150/1000ème d'abstention,
  • 250/1000eme de votre POUR,
  • 200/1000eme de votre CONTRE.

Pour être adoptée, la résolution doit obtenir un nombre de voix POUR supérieur au CONTRE.

La résolution est adoptée.

Exemples de résolutions soumises au vote de la majorité de l'article 24 :

• L’adoption du budget prévisionnel.
• L’approbation annuelle des comptes et de l'activité du syndic, vote du quitus. L’organisation et fonctionnement du conseil syndical.
• Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la prévention de la santé et la sécurité physique des occupants.
• Le remplacement d'un équipement vétuste par un équipement du même type : ascenseur, chauffage collectif.
• L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires constatées depuis son établissement.
• Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par la loi (isolation par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement par exemple), par une disposition réglementaire ou par un arrêté de police concernant la sécurité ou la salubrité publique).
• Les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels : pose d’une rampe, ...
• La décision de réaliser un diagnostic technique global.
• La suppression d‘un vide-ordures pour raison d'hygiène.

À savoir

La loi ELAN supprime la catégorie des travaux d’« opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique ». Depuis le 25 novembre 2018, ce type de travaux est décidé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de travaux d’économies d’énergie ou de réduction d’émission de gaz à effet de serre. Mais le vote intervient toujours à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 lorsqu’une loi, une disposition règlementaire ou un arrêté de police sur la sécurité ou sur la salubrité publique rend la réalisation des travaux obligatoires (par exemple, une isolation par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement rendu obligatoire (CCH : R.131-28-7).

C'est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés, ayant voté par correspondance et absents. 

Article 25-1 : Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Pour mieux comprendre :

• Un immeuble en copropriété comporte 1000 tantièmes : au moment de l'AG, les voix des copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 800/1000ème.
• Une résolution relevant de la majorité absolue est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient : 
  • 300/1000ème d'abstention,
  • 400/1000eme de votre POUR,
  • 100/1000eme de votre CONTRE.

La résolution n'est pas adoptée lors du premier vote.

• Mais comme le projet a recueilli au moins 1/3 des voix, la résolution peut faire l’objet d’un nouveau vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés) lors de la même AG. 
• Lors du deuxième vote, la résolution obtient exactement le même résultat.

La résolution est donc adoptée car le nombre de voix POUR est supérieur au CONTRE.

Exemples de résolutions soumises au vote de la majorité de l'article 25 :

• La désignation et la révocation du syndic, approbation de son contrat précisant ses honoraires.
• La désignation et révocation des membres du conseil syndical.
• Les travaux d'économie d'énergie dont les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives d'un copropriétaire.
• Le ravalement imposé par l'administration ou installation d'une porte de cabine sur un ascenseur à paroi lisse.
• L’autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble : passage d'une canalisation, apposition d'une enseigne sur façade.
• L’installation ou modification d'une antenne collective permettant de bénéficier d'une meilleure réception des émissions ou installation du câble.
• La dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
• L’installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, compteurs d'énergie thermique, répartiteurs de frais de chauffage.
• L’installation de dispositifs de fermeture de l'immeuble : interphone, digicode,...
• Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration : installation d'un ascenseur, d'un tapis dans les escaliers, d'un adoucisseur d'eau, installation d'un chauffage central collectif ou de boîtes aux lettres, création d'espaces verts.
• La répartition des dépenses entraînées par les travaux d'amélioration.
• La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau froide et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

C'est la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes). 

Article 26-1 : Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Pour mieux comprendre :

Un immeuble en copropriété comporte 12 propriétaires et 1 200 tantièmes.

• Au moment de l’AG, les voix des 10 copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 1 000/1 200ème.
• Une résolution relevant de la double majorité est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient :
  • 100/1 200ème d’abstention pour 1 copropriétaire,
  • 800/1 200ème de vote POUR 8 copropriétaires,
  • 100/1 200ème de vote CONTRE pour 1 copropriétaire.

• La modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logementqui lui est affecté, lorsqu’il appartient au syndicat.

Les décisions les plus importantes requièrent l'unanimité de tous les copropriétaires (l'unanimité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance ne suffit pas).

Pour mieux comprendre :

• Un immeuble en copropriété comporte 1000/1000ème.
• Au moment de l’AG, les voix des copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 1 000/1 000ème.
• Une résolution relevant de l’unanimité est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient :

• aucune abstention,
• 1 000/1 000ème de vote POUR,
• aucun vote CONTRE.Pour être adoptée, la résolution doit obtenir le vote favorable de tous les copropriétaires avec 1 000 /1 000ème (soit 100 % des voix).

La résolution est adoptée.

Exemples de résolutions soumises au vote à l'unanimité  :

• La suppression d'un équipement collectif : ascenseur, chauffage.
• L’aliénation des parties communes.